Anticrético: Gravamen vs. Impuestos. Descubre detalles, normativa base, quiénes pagan, pasos y diferencias en esta publicación + Caso AIT

Dentro de las consultas tributarias, surge a menudo la pregunta sobre el monto a pagar por el gravamen del anticrético en derechos reales. Sin embargo, es importante aclarar que el gravamen NO es un impuesto, sino un costo independiente que no está vinculado a los impuestos. Los únicos impuestos alcanzados son el RC IVA y el IUE.

En esta publicación, abordaremos algunos detalles generales sobre el anticrético, su normativa, los pasos para concretarlo y la diferencia con el gravamen.

Contenido

¿Qué es el anticrético?

Es una figura legal y financiera muy común, que consiste en obtener un préstamo entregando un inmueble como garantía.

En este acuerdo, el prestamista (conocido como anticresista) obtiene el uso y goce de una parte del inmueble, lo que puede incluir vivienda, rentas u otros usos, a cambio del préstamo realizado al propietario del inmueble.

Normativa

A continuación, te presento las principales regulaciones de la normativa que debes tomar en cuenta:

Código Civil de Bolivia – Sección III (Art. 1429 al Art. 1435):
- En esta sección del Código Civil se encuentran las disposiciones específicas relacionadas con el contrato de anticrético.
Normas Generales de Contratos en Bolivia:
- Además de las regulaciones específicas, también se aplican todas las normas que rigen los contratos en general en Bolivia. Estas normas se encuentran distribuidas en todo el Código Civil.
Artículo 7 del DS 21531 – RC IVA:
- En cuanto al aspecto impositivo, el Artículo 7 del DS 21531 considera ingreso el 10% anual del monto del contrato de anticrético, sobre el cual se calculará el RC IVA que debe pagarse trimestralmente.

Diferencia entre Gravamen e Impuesto

Es importante diferenciar entre el gravamen y el impuesto en el contexto de los anticréticos en Bolivia.

Diferencia con el gravamen y quién lo paga

El gravamen es un costo adicional específico que se aplica a las transacciones de anticrético, siendo un cargo aparte que no está vinculado a los impuestos nacionales. El gravamen se agrega al monto pactado en el contrato de anticrético y debe ser pagado por el anticresista al momento de su inscripción en derechos reales.

Este gravamen tiene un costo aproximado del 0.5% del valor catastral del inmueble. Este también ayuda a garantizar que el propietario devuelva el dinero antes de vender el inmueble o en caso de que la propiedad esté hipotecada o tenga una deuda, evitar que el banco remate la vivienda antes de la devolución.

Nota: Al terminar el contrato se debe proceder a la cancelación del registro en derechos reales para que ya no figure el gravamen.

Por otro lado, el concepto de impuesto se refiere a las obligaciones tributarias que deben cumplir y pagar ambas partes involucradas en la transacción de anticrético. Esto incluye impuestos sobre las ganancias generadas por el anticrético como ser el IUE o el RC – IVA.

Impuesto sobre el RC IVA y el IUE

En relación con los contratos de anticrético, el impuesto que se debe considerar es el Régimen Complementario al Valor Agregado – RC IVA y el Impuesto sobre las Utilidades de las Empresas – IUE.

Veremos un breve resumen de lo que hemos visto en una publicación anterior (Contrato de anticrético y sus impuestos de Ley).

El IUE en Contratos de Anticrético

Las personas naturales o sucesiones indivisas que son alcanzadas por el IUE no pagan el RC IVA en estos contratos. El IUE es el impuesto que deben pagar las empresas unipersonales, y otras empresas en general. Si una persona es sujeta al IUE, debe declarar y pagar este impuesto, y ya no está sujeta al RC IVA por estos contratos.

El RC IVA en Contratos de Anticrético

Por otro lado, si una persona es sujeto pasivo del RC IVA y no está alcanzada por el IUE, debe pagar el RC IVA por dichos contratos. El RC IVA se calcula como el 10% anual del monto del contrato, y debe pagarse de forma trimestral utilizando el Formulario 610 (si quieres saber cómo calcularlo haz clic aquí).

Requisitos mínimos

Según el Código Civil, todo acuerdo de anticrético debe cumplir con estos requisitos legales para ser válido:

Estar expresado mediante un documento escrito.
Contar con el reconocimiento de firmas.
Estar elevado a documento público mediante una minuta en un notario de fe pública.
Además, es obligatorio que el contrato esté registrado en Derechos Reales a través de un trámite específico llamado «Inscripción de gravámenes, hipotecas y anticréticos».

Estos pasos aseguran la legalidad y validez del contrato.

¿Cómo Evitar Problemas en estos tipos de Contratos?

Para evitar problemas futuros, tanto el dueño del inmueble como el anticresista deben tomar precauciones antes de formalizar el contrato.

El dueño debe solicitar los documentos de identidad del futuro anticresista y realizar comprobaciones adicionales, como verificar sus antecedentes penales. Por su parte, el anticresista debe solicitar cinco documentos cruciales al dueño del inmueble: el Folio Real, el Testimonio de propiedad, el certificado catastral, el plano de uso de suelos y el comprobante de pago de impuestos.

Además, es recomendable que tanto el abogado como el notario revisen estos documentos para evitar posibles problemas legales.

Caso de la AIT

Impugnación mediante Recurso Jerárquico:

Este caso de Recurso Jerárquico 0507/2017 consiste en que dos personas naturales, el anticresista y el arrendador presentaron la impugnación al Recurso de Alzada emitida por el ARIT (Autoridad Regional de Impugnación Tributario) de Cochabamba.

Argumentos del anticresista y del arrendador

El anticresista argumentó que el contrato de anticresis se hizo según el Código Civil, pero que no recibió todo el dinero acordado ni tomó posesión del inmueble, lo que cuestionó el hecho generador del tributo. Además, mencionó del Testimonio Judicial de conciliación previa que no fue considerado en la decisión, vulnerando el debido proceso.

También se defendió que la resolución de contrato anticrético tiene efecto retroactivo según el Código Civil y que el Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) no diferenció entre resolución de contrato y transacción, afectando la apreciación de las pruebas. El anticresista solicitó la revocatoria de la Resolución de Alzada y que no se les cobre el tributo debido a la falta de entrega del bien del contrato anticrético.

El arrendador alegó que el hecho generador del RC-IVA (impuesto sobre anticrético) nunca se perfeccionó porque el contrato de anticresis no se cumplió; el dinero acordado no se entregó en su totalidad y el inmueble tampoco fue entregado. También argumentó que la ARIT no consideró adecuadamente las pruebas presentadas, vulnerando el debido proceso y la legítima defensa.

Argumentos del SIN

El argumento del SIN se basa en la validez del contrato de anticresis y en que su resolución no exime a las partes del pago de impuestos. Sostienen que el contrato anticrético se suscribió y el pago de Bs210,000.- se realizó (siendo que el contrato era por Bs348,000.-), lo que se considera como presupuestos para la aplicación del impuesto.

Además, el SIN argumenta que el Acta de Conciliación presentada por los recurrentes no resuelve el contrato, sino que acuerda la cancelación de montos y gravamen, manteniendo la eficacia del contrato. También alegan que no se ha demostrado que el dinero entregado al propietario fue en calidad de depósito.

Resolución del Recurso de Alzada

La ARIT de Cochabamba mediante el Recurso de Alzada confirmó el Proveído del SIN, sosteniendo que el contrato de anticresis existió y fue resuelto mediante conciliación. Afirmaron que durante el tiempo vigente del contrato, no hubo reclamos sobre la entrega parcial del dinero o la falta de entrega del inmueble. La ARIT también argumentó que los acuerdos conciliatorios judiciales previos no afectan los asuntos impositivos y que los argumentos de los recurrentes carecían de pruebas suficientes para desvirtuar el hecho generador del impuesto.

Resolución del Recurso Jerárquico a favor de los anticresistas

En consideración a las pruebas presentadas, se concluyó que la Resolución del Recurso de Alzada ARIT-CBA/RA 0037/2017 debía ser anulada, y se ordenó al SIN emitir un nuevo acto administrativo con el debido sustento y fundamento en relación a la solicitud planteada por los recurrentes, considerando las particularidades del caso y la documentación proporcionada por ellos, en relación a la aplicación del impuesto establecido por la Ley N° 843.

¿Qué argumentos fueron válidos para anular el recurso de alzada?

Los argumentos válidos para anular el recurso de alzada fueron los siguientes:

La falta de fundamentación en la decisión adoptada por el SIN, ya que no respaldaba legalmente cuándo y por qué se perfeccionaba el hecho generador en el caso del contrato anticrético.
Se argumentó que el contrato de anticresis se realizó según el Artículo 1429 del Código Civil, pero el anticresista no recibió la totalidad del dinero pactado ni tomó posesión del inmueble, lo que cuestionaba la existencia del hecho generador del tributo.
El contrato de anticrético no fue perfeccionado, ya que el capital acordado no fue entregado en su totalidad y el inmueble tampoco fue entregado, lo que implicaría que nunca se dio el nacimiento de la obligación tributaria.

En base a estos argumentos, se anuló el recurso de alzada y se ordenó a la Gerencia Distrital Cochabamba del Servicio de Impuestos Nacionales emitir un nuevo acto administrativo con el debido sustento y fundamento.

Conclusión

En conclusión, el anticrético en Bolivia es una figura financiera común que implica un préstamo con un inmueble como garantía. Para formalizar este acuerdo, es esencial cumplir con la normativa legal y comprender la diferencia entre el gravamen y el impuesto en este contexto. Tomando precauciones y cumpliendo con las obligaciones tributarias, se puede llevar a cabo un contrato de anticrético de manera segura y legal.

Anticrético: Diferencia entre Gravamen e Impuestos