Descubre cómo evitar problemas si alquilas, bajo ciertas precauciones en tus contratos, de manera preventiva puedes evitar multas ante el SIN.
Existen maneras de evitar que el Servicio de Impuestos Nacionales (SIN) intente determinarte una deuda tributaria cuando ocurre un imprevisto cuando arriendas o alquilas un local comercial o una casa, como que el inquilino se vaya antes de tiempo, ya sea por no pagar el alquiler o por cualquier otra cuestión, o que haga una denuncia falsa, siendo necesarias cláusulas en el contrato que determinen o demuestren el fin de la relación contractual, así como otro tipo de medidas.
Te mostramos un caso donde la ARIT (Autoridad Regional de Impugnación Tributaria) anula la resolución determinativa y la vista de cargo, porque el SIN no tomó en cuenta una cláusula del contrato.
¿Qué medidas te pueden proteger en un alquiler?
Hay 2 tipos de medidas preventivas cuando alquilas que puedes realizar (las cuales son recomendaciones y pueden variar a conveniencia de cada contratante y de acuerdo a la relación entre las partes), y con las que puedes prevenir inconvenientes en materia tributaria: contractuales y extracontractuales.
- Contractuales: Cláusulas en el contrato de alquiler donde se especifique la resolución inmediata sin requerimiento judicial o extrajudicial del contrato por falta de pago de (x) meses, o por incumplimiento de alguna cláusula, el pago por adelantado o anticipado del alquiler más una garantía por incumplimiento, especificar si existirá tolerancia de ciertos días para los pagos, que los pagos sean realizados por transferencia o depósito en cuenta bancaria, especificando a que se refiere el pago.
- Extracontractuales: en caso de no especificar la resolución del contrato o que el contrato sea verbal, cosa que no es recomendable, podrías solicitar la verificación de domicilio vía notarial y que emita un acta de verificación para demostrar que el arrendatario ya no se encuentra ocupando el lugar en caso de que se haya ido.
Este tipo de medidas preventivas te pueden ayudar no solo a demostrar que ya no existe una relación contractual entre el propietario y la persona que arrienda y por lo tanto no se pueden determinar impuestos, sino también en caso de incumplimiento de pagos, exigirlos por la vía judicial.
Multas para los propietarios
Debes tener en cuenta que la sanción por no emitir factura es el cierre del local, pero por la naturaleza de esta modalidad de prestación de servicios, es decir, el alquiler, el arrendador podrá convertir la sanción a una multa por 10 veces el monto de lo no facturado, y en caso de reincidencia se podrá aplicar nuevamente la convertibilidad de la multa. Para saber más sobre multas sobre los alquileres puedes seguir el siguiente link.
Análisis del caso
En el presente caso veremos como el SIN intenta liquidar tributos supuestamente omitidos del IVA, IT y RC-IVA de un contribuyente que alquila un bien inmueble, bajo la presunción de que el contrato de alquiler se habría cumplido por todo el tiempo pactado, sin haber verificado si la actividad se habría realizado durante los meses restantes sobre los cuales hace su determinación, y sin tomar en cuenta una cláusula del contrato de alquiler, donde se indica la resolución de manera automática a la falta de pago de dos (2) meses de alquiler, sin que sea necesario requerimiento judicial o extrajudicial.
Enlace de la Resolución del Recurso de Alzada
https://servicios.ait.gob.bo/admin/docres/ARIT-LPZ-RA-0770-2021.pdf
Resumen del caso
El SIN inició un proceso de fiscalización en contra del contribuyente, emitiendo una Orden de Verificación específica de IVA, IT y RC-IVA de diciembre de 2016 a noviembre de 2017, solicitando presentación de documentos. Luego de realizar sus diligencias, habiendo solicitado fotocopia legalizada del contrato de alquiler al Notario, el SIN emite Vista de Cargo con la determinación de la deuda tributaria notificando al contribuyente.
Posturas de las partes
Postura del SIN
El SIN alega haber respetado los derechos, reglas, garantías y principios, cuidando que el contribuyente asuma su defensa adecuadamente dentro del marco del debido proceso.
Afirma que procedió a la revisión del cumplimiento de las obligaciones tributarias en base a una denuncia, y que se evidenció la suscripción de un contrato de arrendamiento por un año forzoso y otro voluntario, desde diciembre de 2016 a noviembre de 2017, y que el contribuyente no emitió las facturas correspondientes.
Postura del contribuyente
El contribuyente afirma que el SIN tuvo falta de fundamentación tanto técnica como jurídica respecto a los hechos para la liquidación de los supuestos tributos omitidos, bajo la presunción que el contrato se habría cumplido por todo el tiempo acordado.
Tampoco consideró que la inquilina solo ocupó el bien de diciembre de 2016 hasta marzo del 2017, y no verificó el desarrollo de la actividad los siguientes meses, de abril a noviembre del 2017, para establecer la materialización del hecho generador de los impuestos, y tampoco valoró la cláusula resolutiva del contrato, donde se establece la resolución del contrato de alquiler por falta de pago de dos meses, la cual se da de manera automática sin necesidad de requerimiento judicial o extrajudicial.
Fundamentos de la Resolución del Recurso de Alzada
La ARIT (Autoridad Regional de Impugnación Tributaria) expresa que el SIN no tomó el rango de tiempo señalado en la denuncia, que hace referencia expresa a los periodos de diciembre de 2016 hasta el 31 de mayo de 2017. Se evidencia también que no consta en el proceso de verificación un requerimiento formal de información a la citada inquilina, que demuestren los pagos de los alquileres y el tiempo que ocupó la vivienda, para respaldar la determinación de la deuda tributaria. Sin embargo el SIN pretende cobrar impuestos de una gestión por el contrato suscrito, sin fiscalizar si el contrato se cumplió efectivamente por el tiempo acordado.
Tampoco fue tomada en cuenta la cláusula resolutiva del contrato, que establece la resolución automática por falta de pago de dos meses.
De todo se evidencia que el SIN debió, haciendo uso de sus facultades conferidas por la ley, dilucidar en que mes realmente fue que se finalizó el servicio de alquiler.
Es por todas esas falencias que se advierte que el acto preliminar carece de datos, hechos, elementos y valoraciones, que no permiten al contribuyente ejercer su derecho a la defensa, siendo los datos de la denuncia insuficientes para la determinación realizada por el SIN, y como para que el contribuyente hubiera podido presentar las correspondientes pruebas de descargo.
Resolución
La ARIT determina anular obrados hasta el vicio más antiguo, esto es, hasta la Vista de Cargo, debiendo el SIN emitir un nuevo acto preliminar observando lo legalmente establecido.
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Conclusiones
Al alquilar bienes inmuebles, ya sean estos para vivienda o local comercial, es importante tomar medidas preventivas para evitar multas tributarias. Estas medidas pueden incluir cláusulas contractuales que establezcan resoluciones automáticas por incumplimiento de pago, y como medios de prueba: pagos anticipados o por transferencia bancaria, y especificar los plazos en caso de establecer tolerancia para los pagos. Estas acciones ayudarán a protegerte ante una fiscalización y prevenir posibles multas por parte del Servicio de Impuestos Nacionales.
Tabla de Contenidos
Patrice Cordier
Abogado con especialidad en derecho empresarial y tributario.
Editor Tributario en Boliviaimpuestos.com
